چرا خرید آپارتمان در مناطق در حال توسعه دبی می‌تواند یک سرمایه‌گذاری هوشمندانه باشد؟
نگاهی به تاریخ گذشته دبی برای شناخت فرصت‌های سرمایه‌گذاری آینده
بسیاری از سرمایه‌گذاران هنگام خرید ملک، بیش از هر چیز به وضعیت فعلی یک منطقه توجه می‌کنند. اینکه امروز آن منطقه چقدر شناخته‌شده است، چه امکاناتی دارد، چقدر به مرکز شهر نزدیک است و آیا در حال حاضر تقاضای زیادی برای خرید و اجاره در آن وجود دارد یا خیر.
اما آیا این معیارها برای یک سرمایه‌گذاری موفق در بلندمدت کافی هستند؟
من معتقدم برای پیدا کردن فرصت‌های واقعی سرمایه‌گذاری در بازار املاک، باید علاوه بر شناخت شرایط امروز، تاریخچه توسعه شهر و چشم‌انداز آینده آن را نیز بررسی کنیم.
گاهی مناطقی که امروز دور از مرکز شهر، خلوت یا حتی بیابانی به نظر می‌رسند، می‌توانند در آینده به یکی از مهم‌ترین قطب‌های مسکونی، تجاری و اقتصادی شهر تبدیل شوند. تاریخ توسعه دبی نمونه‌های قابل توجهی از این موضوع را در اختیار ما قرار می‌دهد.
نگاهی به گذشته؛ دبی در سال‌های ۲۰۰۲ و ۲۰۰۳
اگر به سال‌های ۲۰۰۲ و ۲۰۰۳ میلادی برگردیم، متوجه می‌شویم که بازار املاک دبی هنوز در ابتدای مسیر تبدیل شدن به یک مقصد جهانی سرمایه‌گذاری قرار داشت.
در سال ۲۰۰۲، دبی گام مهمی در جهت فراهم کردن امکان مالکیت آزاد ملک برای اتباع خارجی در مناطق تعیین‌شده برداشت. این تصمیم، نقطه عطفی در تاریخ بازار املاک دبی بود و مسیر ورود سرمایه‌گذاران بین‌المللی را هموارتر کرد. در سال ۲۰۰۶ نیز قانون ثبت املاک دبی چارچوب حقوقی این مالکیت را مشخص‌تر کرد.
پس از آن، پروژه‌های بزرگی مانند پالم جمیرا، برج العرب، برج خلیفه و مناطق جدید شهری، چهره دبی را به‌تدریج تغییر دادند.
اما نکته جالب اینجاست که در زمان آغاز توسعه بسیاری از این مناطق، همه سرمایه‌گذاران به آینده آن‌ها اعتقاد نداشتند.
آیا کسی در آن زمان آینده Downtown و Business Bay را تصور می‌کرد؟
بیایید به گذشته برگردیم.
در سال‌های ابتدایی دهه ۲۰۰۰، بخش‌هایی مانند دیره، کرامه و مناطق قدیمی‌تر شهر، از شناخته‌شده‌ترین نقاط دبی برای زندگی و فعالیت تجاری بودند.
در چنین شرایطی، تصور اینکه مناطقی مانند Downtown Dubai و Business Bay روزی به یکی از مهم‌ترین مراکز شهری و اقتصادی دبی تبدیل شوند، برای بسیاری از افراد آسان نبود.
در آن زمان ممکن بود یک سرمایه‌گذار با دیدن موقعیت جغرافیایی این مناطق، آن‌ها را دور از مراکز شناخته‌شده شهر بداند و ترجیح دهد در مناطقی خرید کند که همان روز از امکانات و تقاضای بیشتری برخوردار بودند.
اما توسعه شهری همیشه بر اساس نقشه امروز اتفاق نمی‌افتد.
ساخت برج خلیفه که عملیات اجرایی آن در سال ۲۰۰۴ آغاز شد و در چهارم ژانویه ۲۰۱۰ افتتاح شد، تنها ساخت یک برج بلند نبود؛ این پروژه بخشی از شکل‌گیری یک مرکز شهری جدید بود که تصویر بین‌المللی دبی را نیز متحول کرد.
به‌تدریج Downtown Dubai و مناطق اطراف آن به یکی از مهم‌ترین مقاصد سکونت، گردشگری، تجارت و سرمایه‌گذاری تبدیل شدند.
تاریخ دبی چه درسی برای سرمایه‌گذاران امروز دارد؟
پالم جمیرا که توسعه آن از سال ۲۰۰۱ آغاز شد، نمونه‌ای از یک پروژه بلندپروازانه بود که در ابتدای مسیر، بسیاری از افراد نمی‌توانستند ابعاد و جایگاه آینده آن را تصور کنند.
همچنین مناطقی مانند Dubai Hills Estate و Emirates Hills نشان می‌دهند که توسعه یک منطقه می‌تواند به‌مرور زمان، با ایجاد زیرساخت‌ها، امکانات رفاهی، دسترسی مناسب و شکل‌گیری تقاضای واقعی، ارزش و جایگاه متفاوتی پیدا کند.
درس مهم این نمونه‌ها این نیست که هر منطقه جدیدی الزاماً موفق خواهد شد یا هر خریدی در مناطق دور از مرکز شهر سودآور خواهد بود.
درس اصلی این است که سرمایه‌گذار باید بتواند آینده احتمالی یک منطقه را بر اساس برنامه‌های توسعه شهری، زیرساخت‌ها، موقعیت استراتژیک و تقاضای آینده تحلیل کند؛ نه اینکه صرفاً به وضعیت فعلی آن نگاه کند.
چرا مناطقی مانند Palm Jebel Ali، Dubai South، Dubai Islands و Dubailand قابل بررسی هستند؟
امروز وقتی درباره سرمایه‌گذاری در مناطق در حال توسعه دبی صحبت می‌کنیم، نام چند منطقه بیشتر از قبل مطرح می‌شود:
۱. Palm Jebel Ali
پالم جبل علی یکی از پروژه‌های بزرگ توسعه ساحلی دبی است. اهمیت این منطقه تنها در موقعیت ساحلی آن خلاصه نمی‌شود؛ بلکه باید آن را در چارچوب توسعه بلندمدت سواحل، گردشگری و زیرساخت‌های شهری دبی بررسی کرد.
۲. Dubai South
دبی ساوث به دلیل ارتباط با برنامه‌های توسعه حمل‌ونقل، لجستیک، هوانوردی و فرودگاه بین‌المللی آل مکتوم، یکی از مناطق مهم برای بررسی چشم‌انداز توسعه اقتصادی دبی است.
این منطقه صرفاً یک پروژه مسکونی نیست؛ بلکه بخشی از یک برنامه گسترده‌تر برای ایجاد یک مرکز اقتصادی و لجستیکی محسوب می‌شود.
۳. Dubai Islands
دبی آیلندز نیز به دلیل برنامه توسعه ساحلی، پروژه‌های مسکونی، گردشگری، هتل‌ها و امکانات تفریحی، می‌تواند برای سرمایه‌گذارانی که به دنبال بررسی فرصت‌های بلندمدت هستند، جذاب باشد.
۴. Dubailand
دبی‌لند منطقه‌ای گسترده با پروژه‌ها و جوامع مسکونی متنوع است. برای بررسی این منطقه باید به تفاوت هر بخش، دسترسی‌ها، امکانات، توسعه زیرساخت‌ها و نوع تقاضای مسکونی توجه کرد.
البته این مناطق از نظر ماهیت، مرحله توسعه، ریسک و افق سرمایه‌گذاری یکسان نیستند. بنابراین نمی‌توان همه آن‌ها را با یک معیار ارزیابی کرد.
آیا هر منطقه‌ای که امروز بیابانی است، فرصت سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود؟
قطعاً خیر.
این یکی از مهم‌ترین نکاتی است که می‌خواهم در تحلیل بازار املاک بر آن تأکید کنم.
صرف اینکه یک منطقه امروز توسعه‌نیافته است، به این معنی نیست که در آینده رشد قابل توجهی خواهد داشت.
برای ارزیابی یک فرصت سرمایه‌گذاری باید چند عامل مهم را بررسی کرد:
* برنامه‌های رسمی توسعه شهری و زیرساختی.
* دسترسی آینده به جاده‌ها، حمل‌ونقل عمومی و مراکز اقتصادی.
* موقعیت منطقه نسبت به مراکز اشتغال و فعالیت‌های تجاری.
* میزان عرضه و تقاضای واقعی برای واحدهای مسکونی.
* کیفیت طراحی و اجرای پروژه.
* سابقه و اعتبار سازنده.
* قیمت خرید در مقایسه با ارزش واقعی و پروژه‌های مشابه.
* زمان‌بندی تحویل و افق مورد انتظار سرمایه‌گذار.
به همین دلیل، خرید در یک منطقه در حال توسعه نیازمند تحلیل دقیق‌تری نسبت به خرید در یک منطقه تثبیت‌شده است.
یک عامل بسیار مهم: سازنده پروژه
حتی اگر یک منطقه چشم‌انداز توسعه بسیار خوبی داشته باشد، انتخاب اشتباه سازنده می‌تواند نتیجه سرمایه‌گذاری را کاملاً تغییر دهد.
سابقه تحویل پروژه‌ها، کیفیت ساخت، وضعیت مالی، مدیریت پروژه، خدمات پس از تحویل و اعتبار سازنده از عواملی هستند که نباید نادیده گرفته شوند.
به اعتقاد من، انتخاب منطقه مناسب بدون انتخاب سازنده مناسب، یک تصمیم سرمایه‌گذاری ناقص است.
تجربه شخصی من از بازار املاک
من از سال ۱۳۸۱ شمسی، معادل ۲۰۰۲ تا ۲۰۰۳ میلادی، در حوزه املاک فعالیت داشته‌ام و در این سال‌ها دوره‌های مختلف رکود، رونق و تغییرات بازار را تجربه کرده‌ام.
در طول این سال‌ها یک موضوع برای من کاملاً روشن شده است:
سرمایه‌گذار موفق کسی نیست که صرفاً کاری را انجام دهد که همه امروز انجام می‌دهند؛ بلکه کسی است که بتواند با تحلیل و شناخت کافی، تصمیم درست خودش را بگیرد.
خرید ملک نباید تحت تأثیر هیجان بازار، تبلیغات پروژه‌ها یا صرفاً محبوبیت فعلی یک منطقه انجام شود.
گاهی یک منطقه شناخته‌شده، به دلیل قیمت بالای ورود، دیگر بهترین گزینه برای سرمایه‌گذاری نیست. از طرف دیگر، یک منطقه در حال توسعه نیز ممکن است به دلیل قیمت‌گذاری نامناسب، تأخیر در زیرساخت‌ها یا عرضه بیش از حد، انتخاب مناسبی نباشد.
بنابراین، نه نزدیک بودن به مرکز شهر به‌تنهایی تضمین‌کننده سرمایه‌گذاری موفق است و نه دور بودن از مرکز شهر به‌معنای وجود یک فرصت طلایی.
آنچه اهمیت دارد، شناخت درست موقعیت، زمان خرید، برنامه توسعه، میزان تقاضا و انتخاب سازنده است.
جمع‌بندی: برای خرید ملک، آینده را با شناخت گذشته تحلیل کنید
اگر بخواهم یک پیام اصلی برای سرمایه‌گذاران داشته باشم، این است:
برای یک سرمایه‌گذاری هوشمندانه، فقط به آنچه امروز در مقابل چشمانتان قرار دارد نگاه نکنید.
تاریخ توسعه دبی نشان داده است که برخی از مهم‌ترین مراکز شهری امروز، زمانی در نگاه بسیاری از افراد مناطق دورافتاده و کم‌اهمیت محسوب می‌شدند.
اما این موضوع به معنی موفقیت قطعی تمام مناطق جدید نیست. تفاوت سرمایه‌گذار حرفه‌ای با خریدار هیجانی در همین نقطه مشخص می‌شود: توانایی تشخیص یک فرصت واقعی از یک وعده تبلیغاتی.
در مقالات بعدی بیشتر درباره این موضوع صحبت خواهم کرد که چگونه می‌توان زمان مناسب خرید را تشخیص داد، چه مناطقی برای چه نوع سرمایه‌گذاری مناسب‌تر هستند و چگونه باید بین یک منطقه تثبیت‌شده و یک منطقه در حال توسعه تصمیم گرفت.
به نظر من، بهترین سرمایه‌گذاری الزاماً خرید در بهترین منطقه امروز نیست؛ بلکه پیدا کردن منطقه‌ای است که با تحلیل درست، بتواند در آینده جایگاه بهتری پیدا کند.
⸻
نویسنده: محمد همتی
